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土拍再现高溢价,价格差距,在地段?在学区?还是在精装上呢?

  上周,淄博迎来了一波久违的开盘潮,共计推出了上千套房源。这其中既有齐润花园、万科翡翠书院这两个“神盘”,也有宏程国际广场、富力城等改善产品,还有中南紫云集这种刚需项目。

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  据各个项目开盘后发布的捷报,9成、8成、热销....虽然遣词造句很讲究,很含蓄,可实际上就仨字:没买完。

  其实在现在的市场情况下,卖不完应该是市场的常态。不过,万科和齐润这两个“神盘”也开始考虑去化问题就值得好好讨论一下了。

  开盘即清盘,是这两个项目多次上演的“神话”,市场对此已经习以为常。从出生就是“顶级流量”的万科和齐润长期以来销量走势并没有明显跟随市场变化波动,颇有一幅任风云变幻我自岿然不动的潇洒。

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  不过,本次开盘,在两个项目将主打产品转为高层后市场的冷风似乎也将它们的热度吹凉了一些。

  毕竟,在西区高层是主流,万科和齐润虽然整体颜值、品牌都在线,可一旦拿不出足够有吸引力的差异化产品后,市场的冷静也会蔓延到它们身上。并且,房价未来是涨是跌仍不明朗,万科和齐润的价格又一直站在西区的顶点。虽然买得起这俩盘的客户都不怎么差钱,可还是得考虑投资收益比。

  从上半年市场整体的网签情况也可以发现,市场对于口碑好、产品好或性价比高的产品倾向性正在扩大。

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  下半场,楼市的风要往哪吹?

  西区丨想卖好房子,请先把产品做好

  根据上半年的楼市销量来看,传统的热点区域西区和经开区在一段时间内仍旧会是淄博楼市的“王者”,特别是这次齐润花园三期510套房源集中上市并且去化率不俗,给西区的总体销量助了一把力。

  不过,对于改善客户,买房时对于项目规划、位置、户型、颜值的考察项会增加和更加严格,甚至对于楼层的选择都会更加“苛刻”,宁缺毋滥。通过近期这几个项目的开盘结果也可以看出,剩余房源基本集中在顶底层、中间户或西户等传统劣势户型。

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  所以,通过市场的热度和口碑积累,西区客户的选择会呈现出集中化的态势。也就是产品好、口碑好的项目仍然好卖,但市场讨论热度不够或产品吸引力不足的项目获取会逐渐被市场所冷落。

  其次,西区本就在萎缩的市场正在被其他区域分流。前几天在城区某项目认筹现场小编了解到不少参与客户都曾在西区多个项目看过房,但是由于房源的品质等原因最终未能确定,反而转投其他区域。

  比较有意思的是,在从该项目出来后发现了一个“熟人”。作为一个常年在各售楼处“进进出出”的人,小编在西区探盘时曾多次被这个“熟人”追问是不是买房,要不要看看他们家的房子。这次竟然在城区项目的售楼处门口又见到他,这后面又隐藏了多少信息呢?

  刚需丨助力东城、南城楼市崛起

  虽然都在说市场正在萎缩,可刚性的购房需求受市场的影响并不明显。在2017-2018年,受刚需供应量不足和市场抢房热潮的带动,不少刚需客户无奈之下只能入了高房价的坑。可转入2019年,伴随着中南紫云集、金科集美天辰等6000+的刚需项目入市,积压的刚需购买力也集中爆发了出来。

  整体来看,东城和南城的价格发展走向出现低开高走的趋势,与市场的整体走向相逆,这也是东城楼市正在逐步抬头的表现。

  而且,与西区、经开区等其他板块不同,这两个区域自带人口优势。其他区域都是通过政策、配套等吸引人口向自己转移,但作为淄博老城区和主要商圈,自带的庞大的人口基数是东城和南城爆发的天然优势。

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  最为人所诟病的环境问题也随着其被纳入生态环境恢复区而逐渐改变。唐家山森林公园、青年公园、新华公园、新华公园、九顶山公园等生态改造工程的逐步规划和建成也为不少购房者打消了疑虑。

  关键的一点,伴随着中南、金科、保利、天鸿等知名房企的入住,东城和南城在产品类型和颜值、品质也并不逊色于其他区域。

  淄博买房了解到天鸿的热电厂项目受益于东高西低的地形走势计划开发淄博第一个缓坡社区,并且产品种类包含叠墅、洋房等改善产品。看来,东城也要加入分流西区客户的行列了。

  高新区丨双引擎配备,发动只待时机

  作为淄博最早打造的“新区”,高新区的楼市长期以来一直处于不温不火的状态,且项目多集中于临近西区的银泰城片区。不过,伴随着高铁科学城片区的启动和高新区东南部生活恢复工程的发展,这一片区已然出现了两个推动楼市发展的引擎。

  而且最关键的是,高新区有地。高铁科学城片区现在基本就处于“百废待兴”的状态,区域内拥有大面积的空地、净地待开发。包括万科、碧桂园等房企都已经确定或有意向进驻,政府也正在对该片区整体功能划分进行规划。待明确之后,相信会有大批住宅用地流入土拍市场。

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  高新区东南部的可利用土地存量同样惊人。淄博买房了解到,下半年高新区淄博中学片区计划推出近800亩地块打造一所占地200亩的学校和一个500亩的住宅产品。从流出的规划和效果图看,这一片区也值得购房者期待。

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  西区靠产品,东城、南城靠刚需,高新区靠土地,淄博各区域楼市的依仗有所不同,但最终的目的无外乎是买房。不过楼市的热度不断走低,想要在下半场有所作为,还是得把握住楼市的风向才好。

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